Escribania castro
       
Agosto 2011   
 
carta del escribano
     

La prevención de riesgos en las operaciones inmobiliarias es el tema que elegí para escribir este mes. También incluímos información sobre el alza de precio en las propiedades, edificios inteligentes, curso para inversores y foro de arquitectas.

Esperamos les guste.

Eduardo Castro

 
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Anticipándose a Expo Real Estate

Este año el encuentro del sector inmobiliario y los inversionistas será en 1 y 2 de Septiembre de 2011 en el Hilton Hotel Buenos Aires.

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Curso: Cómo invertir en ladrillo con éxito.

El curso con modalidad de campus virtual está orientado a inversionistas que están analizando ingresar al mercado inmobiliario y quieran conocer todas las opciones disponibles y como analizarlas.

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1er. Foro internacional de arquitectas

El 1er. Foro Internacional de Arquitectas ha sido reprogramado y se realizará en el mes de septiembre de 2011 en la ciudad de Buenos Aires.

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foro internacional de arquitectas

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Artículo notarial del mes por Eduardo Castro  

-¿Cómo prevenir riesgos que afecten a nuestro patrimonio?

Mudarse es de por sí una fuente de stress importante aunque para muchos es también la ilusión de un entorno nuevo y una vida mejor. Generalmente quien o alquila una propiedad ha ahorrado o planeado este paso durante años y vale la pena tomar todos los recaudos para asegurar que la útima etapa de este proceso no ponga en riesgo los esfuerzos realizados para llevarla a cabo.

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inmuebles  

¿Burbuja? El precio del ladrillo sigue en alza y expertos dicen que sólo un dólar fortalecido es capaz de frenar la suba

Las cotizaciones de las viviendas siguen subiendo y crece la polémica respecto de si existe sobrevaluación. Se requiere de más salarios para comprar una unidad pero esta brecha no hace que bajen ¿Por qué la soja beneficia al sector rural y aleja a la clase media urbana? El rol del billete verde.

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Los aumentos en los precios de las viviendas continúan, pero registran un ritmo menor

En este artículo podrán ver un interesante video que explica sobre el descenso de las ventas, pero no así de los precios. Señala la dificultad sobre el acceso a la vivienda.

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Casas inteligentes

La casa doméstica es un sistema integral que nos permite manejar todo lo que está en el hogar ya sea desde su interior o en forma remota. Son sistemas capaces de automatizar una vivienda y monitorear, entre otros servicios, la gestión energética.

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Rosario será la sede de la red de comercio más grande del mundo

Si bien la versión inmobiliaria local aún no está definida, se sabe que tendrá oficinas, hotel cinco estrellas, centro de convenciones, club para socios y shopping. La puesta en marcha de este proyecto vinculará a la ciudad con los 325 WTC de 95 países y con un millón de contactos para realizar negocios, actividad que forma el núcleo duro de esta marca registrada.

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emprendedores

¿Qué es MapiProp?

Desde que Google anunció que dejaría de funcionar la capa inmobiliaria de sus sistemas de mapas, Google Argentina seleccionó a Mapiprop como ejemplo de aplicación del sistema de mapas para el sector inmobiliario.

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¿Cómo prevenir riesgos que afecten a nuestro patrimonio?

Las operaciones inmobiliarias son infrecuentes para el ciudadano común pero suelen ser significativas dado que afectan en gran medida su patrimonio e inclusive su vida. Mudarse es de por sí una fuente de stress importante aunque para muchos es también la ilusión de un entorno nuevo y una vida mejor. Generalmente quien compra una propiedad ha ahorrado o planeado este paso durante años y vale la pena tomar todos los recaudos para asegurar que la última etapa de este proceso no ponga en riesgo los esfuerzos realizados para llevarla a cabo.
Hay distintos tipos de operaciones inmobiliarias como compraventas, permutas, reglamento de copropiedad y administración, alquiler, etc. Todas tienen en común la necesidad de firmar un documento que refleje y perfeccione el acto jurídico, ante lo cual surge el apuro por terminar el trámite, a veces sin advertir que nuestra firma en el documento tiene consecuencias y las mismas pueden afectar en gran medida nuestro futuro. Siempre que se va a realizar una operación inmobiliaria previamente es conveniente buscar el asesoramiento de un profesional adecuado para el caso dado que el firmante habitualmente no es conocedor de los riesgos que pueden acarrear determinadas cláusulas en su patrimonio. Es conveniente que un agente inmobiliario nos acompañe en la búsqueda del bien dado que es un especialista en comercialización inmobiliaria y podrá encontrar una propiedad que se adapte a nuestras necesidades. Es prudente no obstante en la etapa de la elaboración del documento a firmar y las verificaciones a realizar sobre la propiedad buscar el asesoramiento de un experto en temas jurídico/notariales, que dependiendo de la operación a realizar puede ser un escribano o un abogado.

Este profesional se encargará de pedir toda la documentación y verificar los detalles de la operación a realizar. El mínimo detalle que se pase por alto en el análisis de la documentación puede traer aparejados riesgos elevados como llegar a un juicio indeseado, con una demora importante en la entrega de la propiedad, en el caso de que esta llegara alguna vez a realizarse. Que los contratos que firman tengan cláusulas inequitativas puede producir la nulidad de la operación, la pérdida de sumas entregadas o haber adquirido un bien que jurídicamente no estaba en condiciones de ser entregado. Se dan casos de contratos con cláusulas de imposible cumplimiento y personas que las firman sin siquiera advertirlo.
Los costos y dolores de cabeza que implican verse envuelto en una situación como esta ameritan tomarse el tiempo necesario para prevenirlas consultando con un profesional que brindará seguridad al acto jurídico y a nosotros tranquilidad.

¿Burbuja? El precio del ladrillo sigue en alza y expertos dicen que sólo un dólar fortalecido es capaz de frenar la suba

La expresión "burbuja inmobiliaria" se pronuncia cada vez con mayor frecuencia. Y rankea bien alto entre los temas que generan más polémicas en Internet, foros y debates.

Mientras los precios siguen su carrera alcista, a un promedio de 10% anual en dólares, abundan los diagnósticos sobre lo insostenible de esta situación.

Y prácticamente no transcurre una semana sin que haya una nota periodística o un reporte de alguna consultora que muestre alarma al ver cómo el valor del metro cuadrado es más caro en varias zonas de Buenos Aires que, incluso, en Miami o en la costa española.

Con un precio un promedio de u$s1.500 (u$s2.200 para los departamentos a estrenar), y con barrios top que llegan hasta los u$s3.200 -sin hablar de Puerto Madero donde ya cotiza a u$s4.000- la polémica va subiendo de temperatura.

Y la fiebre no sólo alcanza a las zonas "premium" de Buenos Aires, que gozan de una permanente demanda internacional.

También se extiende a ciertos barrios de clase media y a ciudades del interior, como Rosario y Córdoba, donde ya no es raro encontrar departamentos nuevos por los que se piden u$s3.000 el metro.

Para colmo, los últimos reportes muestran que los precios siguen subiendo, frente a una demanda que -en los últimos meses- comenzó a desacelerar su crecimiento.

Algunos analistas ven a este fenómeno como un indicio de que en muchas zonas se llegó a una evidente sobrevaloración.

Y no son pocos los expertos que manifiestan su indignación al observar cómo, tal como diera cuenta iProfesional.com, el metro cuadrado sustituyó al dólar como unidad de ahorro de los argentinos.

Es el caso de Miguel Pato, director de Real Estate en la consultora Ernst & Young quien, en un reciente encuentro de expertos, calificó al sector inmobiliario como un lugar de "especuladores financieros disfrazados de inmobiliarios".

El directivo se lamenta de que "el mercado festeje que Almagro está más caro que Miami en vez de preguntarse si es sustentable una actividad con más inversores que compradores finales".

La posibilidad de que se haya gestado una "burbuja de precios" en algunas zonas, es una idea que viene repitiéndose desde hace un buen tiempo. Sin embargo, el pinchazo no se da y esta profecía hasta ahora se revela equivocada.

Es más, desde hace ya cuatro años el monto promedio (en dólares) de las operaciones inmobiliarias superó al que se registraba en los años del 1 a 1, incluso a pesar de que -en ese entonces- se llegó a apalancar casi una de cada tres transacciones con crédito hipotecario, mientras que hoy el 94% del monto involucrado en las mismas responde a "plata en mano".

Y este repunte en las cotizaciones no se detiene, aun cuando en el resto del mundo se haya producido un "sinceramiento" de los valores.

Ante esta situación, los analistas terminan por rendirse ante la cruda realidad.

"Los valores pueden parecer exorbitantes, la calidad de la construcción hasta es dudosa en algunos casos. Pero alguien los avala y los paga. La plata está", afirma Germán Gómez Picasso, director de la firma especializada Reporte Inmobiliario.

¿Por qué no bajan?
Una de las preguntas centrales en esta polémica es cuáles son los factores que, en definitiva, servirían para detectar si hay o no sobreprecios. Y, por consiguiente, si es factible esperar una inminente corrección.

Entre esos "termómetros" se mencionan:

  • la relación salarios versus metro cuadrado, que se va agrietando pero que -a su vez- se contrarresta con
  • el uso que se la da al ladrillo como "nuevo sistema bancario" y por
  • la rigidez de los propietarios a deshacerse de una unidad.

1. Salarios versus metro cuadrado
Sobre este punto, las luces de alarma están puestas en la cada vez mayor dificultad de la clase media para acceder a una vivienda.

"En Europa, se necesitan cuatro años de salario para comprar una casa, en Estados Unidos esa relación es de tres. El contraste es evidente cuando se mira el nivel de Argentina, donde se requieren de unos nueve años", argumenta Sebastián Estévez, asesor financiero, quien se erige como un fuerte crítico de la situación actual del mercado.

"Es alto incluso cuando se lo compara con países que sufrieron una burbuja inmobiliaria, como puede ser el caso de España, donde la relación es de seis años", detalla.

También sobre este punto, Juan José Cruces, docente de la Universidad Di Tella, destaca que las propiedades argentinas no sólo están caras en el comparativo internacional, sino también respecto de su propia media histórica.

"En los años '90, un joven profesional que vivía en Buenos Aires y que cobraba un sueldo promedio, podía comprar 1,2 metros de un departamento a estrenar. El joven de hoy sólo puede adquirir 0,8 metros. Esto es un shock enorme, en términos sociales", indica.

Sin embargo, este alejamiento que estaría mostrando un eventual sobreprecio queda atenuado por otros factores, tales como el rol del ladrillo como "nuevo sistema bancario" y, en consecuencia, por la resistencia que muestran los propietarios a bajar sus pretensiones.

2. Rol de sistema bancario
Sobre este punto, los analistas hacen referencia a que la desconfianza crónica a la confiscación de activos hizo que el mercado inmobiliario se transformara en una suerte de sustituto del sistema bancario y del mercado de capitales.

Y esto se aprecia en un dato clave: el hecho de que el rendimiento que ofrece hoy un alquiler sea bajo (en términos porcentuales) no dio lugar a que los propietarios salgan del ladrillo y vayan en busca de otros activos que ofrezcan un mayor retorno.

Al respecto, hoy una locación al propietario le rinde apenas entre un 3% o 4% neto cuando, en otras épocas, llegó a ser del 10 por ciento.

De hecho, según da cuenta Ricardo Theller, investigador de la UADE, un 70% de las adquisiciones de departamentos no son protagonizadas por compradores "genuinos" (es decir, que finalmente habitan esas propiedades) sino por particulares que entran al negocio como inversión, con vistas a obtener una renta por alquiler.

Al respecto, Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate, destaca que quienes están sosteniendo con su demanda los precios actuales no tienen como objetivo central la obtención de una fuerte ganancia, sino que actúan con un criterio defensivo, buscando un resguardo para el ahorro.

"Por otra parte, si bien lo que deja una renta es poco, también es cierto que las inversiones muy seguras, como podría ser un plazo fijo en el exterior, dejan apenas 1%, con lo que el alquiler en la Argentina sigue siendo competitivo", indica Tabakman

Este es uno de los argumentos más sólidos que esgrimen quienes justifican el sostenimiento de los precios actuales y la no existencia de una burbuja.

3. Fuerte resistencia a la baja
Hay otro motivo que sostiene las cotizaciones, aun cuando los precios se hayan distanciado de los salarios.

Y es la negativa de los propietarios a convalidar una baja, lo que lleva a que -aun si hay un escaso volumen de operaciones- los valores no se muevan.

En la jerga de los economistas, es una cuestión de "inelasticidad de oferta".

Cruces, de la Di Tella, lo explica de manera gráfica: "En otros rubros oferta y demanda siempre convergen a un equilibrio muy rápido. Por ejemplo, en los bienes perecederos, si nadie compra la mercadería, se pudre y por eso éstos no pueden estar muy sobrevaluados".

En cambio, subraya el experto, "los departamentos tienen como característica que pueden permanecer a precios más altos por mucho tiempo, aun cuando no haya compradores".

Los números parecen darle la razón: los valores promedio de las operaciones inmobiliarias suben año tras año, incluso en aquellos momentos en los que ha caído la cantidad de escrituras.

  • Así, en 2008 hubo una retracción de 6% en la actividad inmobiliaria de Capital y las cotizaciones hicieron "oídos sordos" (subieron 7% en dólares). 
  • Al año siguiente, el mercado se desplomó en 25% mientras que los precios siguieron escalando (14 por ciento).

Y es el hecho de que el dólar se haya debilitado en el mundo, lo que implica que, medidos en esa moneda, los activos tiendan a subir.

"La apreciación que sufren los inmuebles es el reflejo del alza del resto de las divisas respecto del dólar", destaca Domingo Speranza, socio director de la inmobiliaria Binswanger-Giménez Zapiola.

En el mismo sentido, Estévez relativiza el argumento que afirma que los altos precios de los inmuebles se expliquen íntegramente por la demanda de los productores sojeros.

"La relación entre el precio del metro cuadrado y la soja es alta, pero es por la entrada de divisas que genera un efecto riqueza en diversos sectores. Y esto depende de las bajas tasas de interés a nivel mundial porque, en definitiva, son las que provocan las altas cotizaciones agrícolas", afirma.

Y agrega Estévez que el día en el que el dólar se recupere, las materias primas bajarán y los precios de los inmuebles tenderán a moderar la suba.

Por qué la soja aleja a la clase media urbana
Algunos economistas señalan que los valores inmobiliarios podrían ser un síntoma de que el país sufre la llamada "enfermedad holandesa".

¿Qué es esto? Es cuando el ingreso de dólares que beneficia a un rubro dominante (agro en este caso) puede perjudicar al resto de los sectores.

En el caso de ese país se dio que (décadas atrás) el hallazgo de grandes yacimientos de gas -que al principio fue motivo de festejo- terminó por perjudicar al resto de las ramas de actividad, ya que dio lugar a un fuerte ingreso de divisas, fortaleció su moneda e hizo que otros sectores se tornasen más caros a la hora de vender sus productos al mundo.

El economista Eduardo Levy Yeyati indica que, según esa línea de análisis, la inflación inmobiliaria argentina puede estar directamente influenciada por los precios agrícolas. "¿Más sencillo? Que un aumento del precio de la soja podría alejar la compra de la casa".

El analista da a entender que si bien el sector del campo se ve beneficiado al poder volcar sus ganancias del "yuyito" a la compra de una unidad, del mismo modo esto sostiene los altos precios y aleja a buena parte de la clase media urbana, es decir, la que no pertenece al sector rural.

¿El ajuste ya empezó?
La gran pregunta sigue siendo si hay que esperar una corrección brusca de los precios inmobiliarios. Por lo pronto, ya hay quienes trabajan con la expectativa de un ajuste.

"Ya se está dando una corrección, pero no en términos nominales sino en términos reales. Es decir, las propiedades siguen subiendo pero a una tasa menor que la inflación en dólares", señala Estévez.

En la misma línea, Cruces, de la Di Tella, señala que el hecho de que un departamento pierda valor adquisitivo (al no trepar en dólares a una tasa del 15%) frente a otros bienes de la economía "es una señal de que se está enfriando un poco el mercado".

En otras palabras, afirma que si no hubiera inflación, las propiedades ya estarían bajando en términos de pesos.

Claro que esta situación no implica que haya un fuerte viraje en el corto plazo sino, más bien, hacen referencia a un descenso gradual, en términos reales.

Al respecto Estévez destaca que en los Estados Unidos la burbuja había sido diagnosticada en 2004 y recién llegó el pinchazo tres años más tarde.


Fuente:Iprofesional

Los aumentos en los precios de las viviendas continúan, pero registran un ritmo menor

Luego de dos meses en baja, la venta de viviendas repuntó en la Capital. Y los precios acompañaron esta tendencia y volvieron a subir, aunque lo hicieron a menor ritmo. En mayo se concretaron 6,8% mts operaciones que en el mismo mes del año anterior, según el Colegio de Escribanos de la capital Federal. Y el valor promedio de los departamentos fue de casi 100.000 dólares. Puntualmente, el costo en peses fue de $392.000 y en dólares, 95.000. Estos valores implicaron un alza del 13% en pesos. En otras palabras, se necesitaron aproximadamente 93 salarios para adquirir un departamento.Ver video
Fuente:Iprofesional

Casas inteligentes

¿Qué es la domótica? Son sistemas capaces de automatizar una vivienda y monitorear, entre otros servicios, la gestión energética: la temperatura se regula sola en función de la situación particular del ambiente y de la presencia de personas. Permite, por ejemplo, activar la calefacción desde el celular un rato antes de llegar a la casa para no encontrar la vivienda fría, lo mismo que programar la apertura y el cierre automáticos de cortinas.
Simulador de presencia: en el momento en que dejamos la casa sola, el sistema genera acciones aleatorias para prevenir un posible robo, como encender o apagar una luz, el tv o el equipo de sonido, abrir una cortina, etc. Esta es una forma de persuadir a los intrusos para evitar un intento de robo.
Sistema de alarma: el hogar cuenta con un sistema de sensores y cámaras que al detectar la presencia de un extraño envían una señal a la central, ésta llama por teléfono a la policía y al propietario, hace sonar la sirena y genera una escena de pánico en la que se abren y cierran las cortinas, encienden y apagan las luces, etc.
Monitoreo: La casa cuenta con un conjunto de cámaras, mediante las cuales visualizamos lo que ocurre en tiempo real ya sea en forma local o remota.
Válvulas y sensores de seguridad: para seguridad de todos los integrantes del hogar, el sistema cuenta con sensores de dióxido de carbono, monóxido de carbono, inundación y gas natural. Cuando los sensores detectan algo anormal cortan el suministro de gas natural o agua dependiendo el caso.
Sistema contra incendio: el sistema al detectar un incendio mediante sus detectores de humo, acciona los extinguidores de fuego en el sector afectado y corta el suministro de gas natural.
Iluminación: Se pueden crear efectos lumínicos controlando en cada lámpara su encendido e intensidad en forma programada como así también con un simple clic en una llave o pantalla táctil.
Artefactos: La casa Garbea nos permite controlar el encendido en forma local y remota de cualquier artefacto conectado a la red eléctrica.
Sistema de riego:Puede ser activado por horario y detección de humedad según el propietario lo requiera.
Portero Inteligente: Cuando no estamos en casa y alguien toca el timbre, la acción a tomar por el sistema es llamar a un teléfono celular asignado, de esta forma el propietario se puede comunicar con la persona que se encuentra en la puerta.
Climatización: De acuerdo a la temperatura ambiente y a los lugares del hogar que están siendo utilizados, la casa Garbea determinará mediante sensores de presencia, temperatura y humedad si enciende el sistema de refrigeración o calefacción, acompañados por la apertura o cierre de cortinas para lograr un uso eficiente de la energía.
Fuente: http://www.tipsdecoracion.com

Rosario será la sede de la red de comercio más grande del mundo.

Rosario tendrá el primer World Trade Center (WTC) del país, es decir la red de comercio exterior más grande del mundo. En el contexto internacional, estos espacios se identifican con edificios que se convierten en íconos. El máximo de ellos fueron las desaparecidas Torres Gemelas de Nueva York. Si bien la versión inmobiliaria local aún no está definida, se sabe que tendrá oficinas, hotel cinco estrellas, centro de convenciones, club para socios y shopping. La puesta en marcha de este proyecto vinculará a la ciudad con los 325 WTC de 95 países y con un millón de contactos para realizar negocios, actividad que forma el núcleo duro de esta marca registrada.

“El primer desarrollo argentino de esta red internacional será rosarino, luego continuará en Buenos Aires y Córdoba”, anunciaron Jorge Cura y Miguel Harraca, portavoces del grupo empresario artífice de la iniciativa, después de haber logrado la franquicia para que la cadena internacional haga pie en la
Argentina.

Los WTC tienen tres potentes perfiles: institucional, inmobiliario y servicios. A nivel institucional, la versión rosarina comenzará a funcionar dentro de quince días en sus oficinas del edificio Nordlink, Puerto Norte. La medida permitirá a los empresarios locales comenzar a formar parte de la mega red de negocios internacionales.

Con respecto a construcción de la plataforma inmobiliaria, signo altamente visible de los WTC ya que suelen convertirse en edificios emblemáticos, como lo fueron las torres gemelas de Nueva York, habrá que esperar un tiempo. Si bien aún la locación no tiene lugar definido, las propuestas son muchas, tienen diversas características, y, más aún, “se continúan sumando”, explicaron quienes impulsan el proyecto.

Con la satisfacción de la luz verde que les dio haber obtenido la franquicia de parte de World Trade Center Association para Argentina, Jorge Cura (Grupo Cura) y Miguel Harraca (Miguel Harraca y Asociados Consulting) explicaron a La Capital los alcances de la idea que ya está en marcha y “sin vuelta atrás”, y consideraron como una verdadera bisagra en oportunidad de negocios para la zona.

Torres. Según Cura, el proyecto se asienta en tres plataformas:institucional, de servicios e inmobiliaria, siendo esta última la que alcanza mayor notoriedad por lo imponente que resultan sus modernas construcciones elevadas. “Bajo el paraguas de WTC se desarrollan torres de oficinas, viviendas, cadenas de hoteles internacionales y centros comerciales”, citó el empresario a modo de ejemplo.

Pero con ser importante, la avanzada inmobiliaria no es el único punto que descuella. “Dentro de la plataforma institucional, verdadero corazón del WTC, está la posibilidad de promover el comercio internacional y esto es lo que posicionará a Rosario como número uno en la Argentina”, señaló Cura.

“Es justamente este intangible, el de brindar oportunidades, el que dimensiona al proyecto ya que permite interconectar a un millón de empresas asociadas a través de una base de datos más que apreciada en el mundo de las finanzas. Así, los miembros de un WTC cuentan con asesoramiento, ronda de negocios, misiones comerciales y data en tiempo real, sólo a modo de ejemplo.

“World Trade Center Rosario pondrá a esta ciudad en primera línea de visibilidad mundial para los negocios”, aseguró Harraca. Y anticipó que para las pequeñas y medianas empresas este valor agregado se verá reflejado en poco tiempo para los negocios internacionales, importación y exportación”, detalló.

“Las empresas que se asocien también tendrán el privilegio de utilizar las instalaciones WTC de cualquier parte del mundo, a costo muy reducido, con sólo presentar su tarjeta de membresía podrá disponer de oficinas para realizar sus reuniones de negocios y entrevistas”, comentó Cura.

El primer paso ya está dado con la puesta en marcha de los perfiles institucionales y de servicio, cuando dentro de un tiempo se concrete la versión inmobiliaria, Rosario habrá sumado un peldaño internacional.
Fuente: La Capital

¿Qué es MapiProp?

Mapiprop.com es pionera en Argentina y Uruguay en el uso de mapas y fotos satelitales para la publicación y búsqueda de todo tipo de propiedades y de operación. Además en España añadimos el servicio streetview -paseo callejero- y las fotografías provistas por Bing a “vista de pájaro”, que permiten completar la información del entorno de la propiedad.

Esta decisión de Google no afecta en ningún aspecto a los servicios que ofrecen Mapiprop, una plataforma que ayuda en la difusión de las propiedades inmobiliarias y en la captación de clientes en Internet.

Además de la publicación gratuita e ilimitada en Mapiprop.com brindan soluciones tecnológicas, de bajo costo, que ayudan a mejorar las ventas inmobiliarias.
Fuente: MapiProp

 
 
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